보증금 반환 합의 시 임차인이 꼭 챙겨야 할 핵심 포인트
전세 만기 후 보증금이 제때 지급되지 않는 경우, 임대인과 합의를 통해 문제를 해결하는 방식이 자주 택해진다. 합의는 소송보다 빠르고, 임차인·임대인 모두에게 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 그러나 서둘러 합의했다가 후속 위험을 마주하는 사례도 많다. 따라서 합의 시에는 반드시 체크해야 할 항목이 있다.
이 글에서는 전세보증금 반환과 관련해 합의를 진행할 때, 임차인이 반드시 이해하고 준비해야 할 내용을 네 단계로 정리한다.
1 합의 범위와 금액 명확화
합의 시 가장 중요한 것은 합의 대상 금액과 범위를 구체적으로 확정하는 것이다. 보증금 전액인지, 일부인지, 그리고 공제항목이 있다면 무엇인지 명확히 해야 한다.
실무에서 흔한 실수는 임대인이 “일부를 먼저 주고 나머지는 나중에 준다”고 말하며 서면 약속 없이 진행하는 것이다. 이럴 경우, 잔액 지급이 장기간 늦춰지거나 심지어 미지급으로 이어질 수 있어 주의가 필요하다.
아래 항목을 기준으로 정리해두는 것이 안전하다.
- 총 보증금
- 지급된 금액
- 미지급 금액(잔액)
- 공제 이유(파손, 관리비 등)와 근거
합의 금액이 명확해지면 추가 분쟁 가능성을 줄이고 후속 절차도 훨씬 안정적으로 진행할 수 있다.
2 지급 기한과 방식 확정
합의 시 보증금 지급 기한이 명확한 날짜로 정해져야 한다. “빠른 시일 내”, “새 세입자 들어오면 지급”이라는 식의 표현은 법적 실효성이 약하며 시간만 지연되는 사례가 많다.
따라서 지급 기한은 다음과 같이 구성하는 것이 좋다.
- 날짜 명시(예: 2025년 2월 28일까지)
- 지급 방식(계좌이체 등)
- 계좌 정보
- 지급 불이행 시 후속 조치(소송, 강제집행 등)
기한과 방식이 명확할수록 후속 일정(이사, 배당요구, 말소 등) 관리가 쉬워진다.
3 권리 유지 조치 병행
합의를 하더라도 보증금을 실제로 받을 때까지는 권리 유지 조치를 고려해야 한다. 대표적인 것이 임차권등기명령이다.
임차권등기가 완료되면 전출 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어 경매나 공매 시 배당을 받을 수 있다. 따라서 합의가 이루어졌더라도 실제 지급 전에는 임차권등기를 해두는 것이 안전하다.
실제로 “조금만 기다려 달라” “새로운 세입자 계약이 곧 잡힌다”는 말을 듣고 전출부터 진행했다가 대항력을 상실해 보증금을 회수하지 못한 사례가 많다.
즉, 합의는 어디까지나 보증금 지급을 위한 과정일 뿐, 실제 지급이 이루어지기 전까지는 권리를 유지해야 한다.
4 합의서·말소 시점 정리
보증금 반환 합의 시 서면 합의서를 작성하는 것이 필수적이다. 구두·문자 약속만으로 진행하면 추후 법적 효력이 약해지거나 분쟁 시 입증이 어려워진다.
합의서에 포함되어야 할 핵심 요소는 다음과 같다.
- 보증금 총액·잔액
- 지급 일정
- 지급 방식
- 공제 항목·근거
- 미이행 시 조치
- 임차권등기 말소 조건
특히 말소 시점은 매우 중요하다. 보증금 지급 전 임차권을 말소하면 대항력·우선변제권을 상실할 위험이 있다. 따라서 반드시 “잔액 지급 완료 후 말소”라고 명시해야 한다.
지급 완료 → 확인 후 말소 → 사후 정리 이 순서를 지키면 불필요한 위험을 피할 수 있다.
본 글은 전세보증금 반환을 합의로 해결할 때 임차인이 반드시 챙겨야 할 핵심 사항을 1) 금액·범위 확정 2) 기한·방식 설정 3) 권리 유지 4) 합의서·말소 시점 네 가지 단계로 정리했다. 서두르기보다 꼼꼼히 확인하면 분쟁을 최소화하고 안전하게 보증금을 회수할 수 있다.
